物業(yè)費(fèi)和幾乎每個(gè)百姓的生活都有密切的關(guān)系，然而物業(yè)費(fèi)本身卻處在一個(gè)困局中。一邊是小區(qū)業(yè)主反對(duì)物業(yè)費(fèi)上調(diào)，一邊是物業(yè)公司因人力等成本增加而虧損。一邊是業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)，一邊是物業(yè)公司降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致更多的業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)。圍繞著“物業(yè)費(fèi)”似乎形成了一個(gè)死結(jié)。
“管家”與“主人”的這些矛盾該如何解決?北京已開始試水破解這一困局。擬建立物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)化的彈性定價(jià)機(jī)制，并在大興區(qū)試點(diǎn)房屋買賣須先繳清物業(yè)費(fèi)。并計(jì)劃在將來《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法中設(shè)置專門條款，解決物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)難、業(yè)主欠費(fèi)等突出問題。
行業(yè)之殤：小區(qū)保安老齡化 服務(wù)倒退
十年前，北京普通物業(yè)公司招一個(gè)保安只要600到800元，而且招的都是小伙子，現(xiàn)在一個(gè)月2000多元包吃包住，也招不到年輕人。業(yè)主吐槽物業(yè)服務(wù)越來越差，物業(yè)也有苦衷：成本壓力大服務(wù)難提高。
家住回龍觀的吳先生最近幾年對(duì)物業(yè)的服務(wù)越來越不滿意，“服務(wù)差了，比如以前的保安都是小伙子，可現(xiàn)在都是老頭兒，甭說保護(hù)業(yè)主了，來個(gè)小偷也追不上啊�！�
物業(yè)公司對(duì)此也是一肚子苦水。天鴻寶地物業(yè)公司負(fù)責(zé)回龍觀經(jīng)適房的物業(yè)服務(wù)，一共400萬平米，有30多個(gè)小區(qū)3萬多戶業(yè)主。副總經(jīng)理陳曉麗說，除了公共部位和共有設(shè)施的保險(xiǎn)，物業(yè)收取的物業(yè)費(fèi)每平方米6毛錢左右。這個(gè)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)八九年沒有調(diào)整過了。目前的保安平均年齡都在50多歲，但這也是沒有辦法的事，因?yàn)橐恢痹谔潛p。
物業(yè)公司人工成本，很多都是壓著北京市最低工資標(biāo)準(zhǔn)，逐年上調(diào)，但物業(yè)費(fèi)卻一直沒調(diào)過。陳曉麗說，他們目前只能是苦苦支撐，每年虧損都在50%左右。
如果物業(yè)公司要收支平衡，物業(yè)費(fèi)需要收多少錢?天鴻寶地物業(yè)公司測(cè)算，價(jià)格至少要漲到1元錢/平方米，但政府指導(dǎo)價(jià)沒有調(diào)整，擅自漲價(jià)是不可能的。他們也曾經(jīng)想過撤出，但因?yàn)槭菄螅芾淼挠质墙?jīng)適房小區(qū)，不能說撤就撤。
虧空的物業(yè)費(fèi)，企業(yè)只能自己背，辦法無非就是降低物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，減人。陳曉麗介紹，比如以前一個(gè)小區(qū)20個(gè)保安，現(xiàn)在減到10個(gè)。面對(duì)業(yè)主們的意見，物業(yè)公司直言，現(xiàn)有的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只能提供這樣的服務(wù)。能保證小區(qū)的正常運(yùn)行就行。
但物業(yè)費(fèi)還是很難調(diào)。陳曉麗表示，一方面是政府指導(dǎo)價(jià)的限制，另一方面，大部分業(yè)主并不接受。
“我們管的有幾個(gè)小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)，但業(yè)委會(huì)成立的第一件事，就是要降低物業(yè)費(fèi)，哪怕減少一分錢也行，這也是業(yè)委會(huì)的業(yè)績(jī)。”陳曉麗說。
十年未調(diào)的經(jīng)適房物業(yè)費(fèi)
業(yè)內(nèi)權(quán)威人士坦言，缺乏合理的調(diào)價(jià)機(jī)制，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平偏離市場(chǎng)成本，物業(yè)費(fèi)上調(diào)困難，企業(yè)虧損，行業(yè)發(fā)展艱難已經(jīng)成為北京市當(dāng)前物業(yè)發(fā)展的突出問題。
目前，北京的商品房物業(yè)費(fèi)實(shí)行的是市場(chǎng)定價(jià)，經(jīng)適房則有政府指導(dǎo)價(jià)。2000年，北京市公布經(jīng)適房物業(yè)費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)為0.5—0.52元/建筑平米，2005年上調(diào)至0.55元。
另一方面，近年來，人工、材料、能源等剛性成本卻在連年上漲，如北京市最低工資標(biāo)準(zhǔn)由2000年的412元上漲至2014年的1560元，幾乎翻了兩番。2000年一個(gè)保潔人員的工資只有500元，如今卻達(dá)到2500元左右。
但在成本不斷上漲的壓力下，北京經(jīng)適房的物業(yè)費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)卻10年沒有調(diào)整，仍然沿用2005年0.55元的標(biāo)準(zhǔn)。而商品房則由于缺乏合理的物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)機(jī)制，業(yè)主大會(huì)成立困難、業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)上調(diào)存在排斥心理等多種原因，也出現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)多年未漲的局面，物業(yè)企業(yè)普遍面臨虧損情況，尤其是普通住宅和老舊小區(qū)更為嚴(yán)重。