隨著近年來(lái)國(guó)家城市化、城鎮(zhèn)化步伐的加快，人們生活水平的不斷提高，物業(yè)管理已經(jīng)顯現(xiàn)出其產(chǎn)業(yè)的價(jià)值，“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”已初出端倪，并昭示出其巨大的發(fā)展空間。
　　“一座城市，有多大的房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)產(chǎn)生多大的物業(yè)管理市場(chǎng)，他們之間應(yīng)該是1比1的關(guān)系。而長(zhǎng)春物業(yè)管理市場(chǎng)仍不及房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)值的三分之一，可見(jiàn)，物業(yè)管理市場(chǎng)空間巨大，潛力無(wú)限，是一座待采的富礦�！遍L(zhǎng)春市房地局副局長(zhǎng)黃立新說(shuō)。

　　當(dāng)前：多數(shù)物業(yè)公司虧損

　　相對(duì)于各方普遍看好的前景，物業(yè)管理當(dāng)前現(xiàn)狀卻不樂(lè)觀，大多數(shù)企業(yè)仍然處于虧損狀態(tài)。物業(yè)管理企業(yè)目前存在3個(gè)難題：

　　一是“掙錢(qián)難”。物業(yè)服務(wù)的錢(qián)不好掙是全國(guó)普遍存在的問(wèn)題。在我市也有相當(dāng)一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)依靠開(kāi)發(fā)商反補(bǔ)、出租物業(yè)用房生存。造成這些問(wèn)題的主要原因就是收費(fèi)不漲支出漲。某物業(yè)公司總經(jīng)理秦先生告訴記者，以保安為例，現(xiàn)在物業(yè)保安月工資在1500元到1800元之間，而餐飲業(yè)保安2000元，誰(shuí)還愿意來(lái)物業(yè)當(dāng)保安呢。即使招來(lái)了，今后還要負(fù)擔(dān)這些員工的“五險(xiǎn)一金”，這些費(fèi)用也需要從物業(yè)費(fèi)中扣除，物業(yè)公司很難承受這些開(kāi)支。

　　一方面是人員開(kāi)支等成本一再增加，另一方面是漲物業(yè)費(fèi)難上加難。某物業(yè)管理公司經(jīng)理曾先生告訴記者，目前物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基本上是由物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商后的結(jié)果，而不是靠成本測(cè)算后得出的合理價(jià)格，這就造成了物業(yè)公司入不敷出，只能縮減成本，將本來(lái)需要6個(gè)保安的小區(qū)控制在4個(gè)，本應(yīng)巡邏3次減至2次，保潔次數(shù)由每日兩次降為1次。服務(wù)質(zhì)量的下降勢(shì)必引發(fā)業(yè)主抵觸情緒，拒繳物業(yè)費(fèi)，造成惡性循環(huán)。

　　二是“收費(fèi)難”。秦先生表示，物業(yè)費(fèi)收繳難已成為我市物業(yè)管理一大痼疾，以新鴻銘物業(yè)為例，5個(gè)小區(qū)中有兩個(gè)小區(qū)繳費(fèi)率超過(guò)90%，其他均在80%。造成收繳率達(dá)不到100%的主要原因就是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)容不了解，有的房屋質(zhì)量問(wèn)題和建筑設(shè)計(jì)問(wèn)題也歸罪于物業(yè)。他們小區(qū)的一個(gè)業(yè)主就以買(mǎi)房時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾有綠地和健身設(shè)施未兌現(xiàn)為由拒交物業(yè)費(fèi)，這種現(xiàn)象長(zhǎng)期存在。

　　數(shù)據(jù)顯示，目前我市物業(yè)費(fèi)平均收繳率不到60%，有些小區(qū)只能收上20%左右。

　　三是稅負(fù)重。采訪中，物業(yè)管理公司普遍反映行業(yè)稅負(fù)較重。一位不愿透露姓名的物業(yè)公司高管表示，物業(yè)管理的本質(zhì)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)受全體業(yè)主委托管理物業(yè)資產(chǎn)，其所有收入與成本均具備“代收代付”的特性，理論上應(yīng)無(wú)需繳納相關(guān)稅費(fèi)。但與交通運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)相比，物業(yè)管理行業(yè)稅率較高，過(guò)高的稅負(fù)給物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展帶來(lái)了沉重的負(fù)擔(dān)，不利于行業(yè)發(fā)展。

　　改變：掃清行業(yè)發(fā)展障礙

　　為了規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，幾年來(lái)，我市相繼出臺(tái)了《長(zhǎng)春市城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《長(zhǎng)春市物業(yè)管理?xiàng)l例》，今年初，市政府又發(fā)布了《加強(qiáng)住宅物業(yè)管理工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，破解行業(yè)發(fā)展難題，為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展掃清了障礙。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，指導(dǎo)意見(jiàn)的出臺(tái)，明確界定了物業(yè)管理范圍，對(duì)業(yè)主大會(huì)規(guī)范化建設(shè)和管理給出相關(guān)規(guī)定，并且規(guī)定了新住宅小區(qū)招標(biāo)選聘，以及物業(yè)接管流程，解決了開(kāi)發(fā)區(qū)遺留問(wèn)題這一頑疾。同時(shí)，在物業(yè)維修資金的使用上有所突破，對(duì)于緩解物業(yè)管理的壓力起到重要作用。

　　不只如此，為了扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，打造良好發(fā)展環(huán)境，我市還設(shè)立了專(zhuān)項(xiàng)扶持資金，優(yōu)惠相關(guān)收費(fèi)，對(duì)物業(yè)管理住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)用水、用電與民用同價(jià)。

　　相關(guān)法規(guī)的建立對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范發(fā)展起到關(guān)鍵性作用。隨著市場(chǎng)的不斷規(guī)范，我市物業(yè)管理企業(yè)將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的軌道。

　　未來(lái)：發(fā)展前景廣闊

　　物業(yè)管理是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，在發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)經(jīng)歷上百年發(fā)展歷史，形成一條成熟的產(chǎn)業(yè)鏈。上世紀(jì)80年代，物業(yè)管理從香港傳入內(nèi)地，此后，物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)迅速發(fā)展，各地物業(yè)管理和從業(yè)人員迅速增加。隨著人們對(duì)生活品質(zhì)和居住條件的追求日益提高，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)體系的重要組成部分和配套工程，越來(lái)越顯示出廣闊的市場(chǎng)前景。

　　我市現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)522家，從業(yè)人員35687人。我市市區(qū)已登記發(fā)證住宅房屋建筑面積9522.62萬(wàn)平方米，其中物業(yè)管理面積為8727.34萬(wàn)平方米，物業(yè)服務(wù)覆蓋率達(dá)91.65 %。市場(chǎng)前景可觀。

　　住宅物業(yè)只是物業(yè)管理龐大市場(chǎng)體系中的一環(huán)，城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快也給物業(yè)管理帶來(lái)更多的機(jī)遇。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“當(dāng)前，長(zhǎng)春市還是以住宅物業(yè)服務(wù)為主，但商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)已經(jīng)顯現(xiàn)出強(qiáng)勁的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，在物業(yè)服務(wù)收入中的占比日益提升。隨著現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展和市場(chǎng)的不斷細(xì)化，工業(yè)物業(yè)和商業(yè)物業(yè)需求日漸凸顯，這將是物業(yè)管理未來(lái)發(fā)展的潛力所在�！�

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